Oplatí sa predať investičný byt v roku 2026?

Varovanie: Tento článok asi nebude moc pozitívny 🙂

Tento článok mi „visí na jazyku“ už niekoľko dní. Vývoj cien nehnuteľností ma postupne dobieha a Google mi ponúka rôzne články a materiály. Pridajme k tomu fakt, že vlastnenie investičného bytu, teda bytu, v ktorom nebývam, ale ktorý prenajímam, je mokrý sen každého slovenského papučového investora. Je to predstava hodnoty. Niečo k čomu sa obrátime, keď bude zle. Čo predám alebo čím budem ručiť, keď budem potrebovať financie. Myslím si, že sme sa do tohto typu investície dokonca hlboko zaľúbili, podobne ako niektorí dôchodcovia do premiéra – čokoľvek sa bude diať, nepripustíme, že je to nesprávne. Za posledné dve dekády sa byty zhodnotili parádne. Bolo to vďaka rastu HDP, vstupu do EÚ, príchodu eura a s tým aj lacných hypoték. Bolo to vlastne dobehnutie hodnoty, akú majú nehnuteľnosti v rozvinutej Európe. To sa aj stalo. Ceny bytov dobehli svoju reálnu hodnotu, platy a lacné hypotéky, no tam sa nezastavili. A o tomto bude moja dnešná úvaha. Kam to až polezie a prečo by som svoj investičný byt v roku 2026 radšej predal.

Začnime niekde v roku 2006, kedy sa začala postupne odkrývať hypo kríza v USA. U nás sme sa pripravovali na € a hospodársky rast tlačil ceny hore. 17-22% ročne, paráda. Potom sme aj my ochutnali krízu a v 2009 nastal pokles o 11%. Do roku 2015 – 6 rokov – ceny bytov stalé klesali. Čiže ak si mal byt za 150 000€ v roku 2009, tak o 6 rokov mal hodnotu 121 800€. Ak do toho započítaš infláciu, si na 108 000€ reálnej hodnoty z 2008. Dosť ale počítania…
2015 sa trh prebral, byty začali rásť každým rokom viac a viac, až to trocha spomalili vyššie úroky na hypo v 2023. A sme tu. Po 10tich rokoch rastu. Dokonca aj keď nám do toho covid hodil vidly, rast stále pokračoval.
A späť k číslam – náš byt z roku 2008 za 150 000€ má dnes hodnotu okolo 260 000€ a to som to očistil o infláciu. Takže, byty nám šliapali jak mali.

Kam ďalej

A tu začína moja úvaha. Pozrime sa najprv na rok 2008 a 2009. To sú roky, kedy sa to všetko posralo. V Írsku a UK sa trh rozbil a začal masívne klesať už od začiatku 2007. Španielsko sa rozbilo na konci 2007. A my sme tu mali €-eufóriu a ešte v októbri 2008 sme mali ceny bytov úplne na vrchole. Veselo sa kupovalo. A potom bum.
Dnes je iná situácia a v Európe sa v každom štáte vyvíjajú ceny bytov podľa lokálnych špecifík. Španielsko a Portugalsko sa odtrhlo kvôli zahraničným investorom (napr. Briti, lebo je im doma draho), zahraničným nomádom a hlavne, lebo je to asi najďalej od Ruska v EÚ. Preto sa podľa mňa treba pozrieť na vývoj bytov u nás podľa toho čo sa aj u nás deje. A nebude to pekná analýza…

Ekonomická situácia – netreba veľa hovoriť. Sme na gréckej ceste. Štát míňa ďaleko viac ako vyberie, dusí ekonomiku daňami a odvodmi a postupne vyháňa malých podnikateľov a drobný kapitál z krajiny. HDP klesá. Bude na chod štátu o 2-3 roky?
AI – s nástupom umelej inteligencie sa očakáva zvýšenie nezamestananosti. Nestraším veľkými číslami, no keď si vezmete koľko je na Slovensku centier zdielaných služieb veľkých korporátov ako IBM, Accenture a podobne, tak keď nahradia len 15% zamestatnov pomocou AI, nezamestnanosť porastie. A toto nie sú ľudia s minimálnymi platmi.
Automobilky – sme autodielna sveta. S príchodom elektromobilov, ktoré sú na výrobu oveľa jednoduchšie, je šanca zoštíhliť aj pracovnú silu. Čo sa stane, keď sa jedna z automobiliek u nás zdvihne a odíde? Veď už nie sme takí lacní ako v 2006.
Politická nestabilita – orientácia na Východ, neustále politické hrozby a rozpory. To tiež neprináša stabilné prostredie pre rast HDP a príchod nových investorov.

Čo sa deje vonku

Vojna je za rohom. U susedov. Svetoví lídri (ak sa to dá ešte tak nazvať) hrajú len pre seba. Nikoho nezaujíma stredná Európa. Naši susedia už pochopili, že majú len 2 možnosti. Buď sa ubránia sami a pripravia sa alebo sa otočia na Východ. Na trhoch panuje obrovská neistota. Akékoľvek slovko o tarifoch odpíše 3% z S&P 500 behom hodiny. Ťažko predpokladať, čomu bude Európa čeliť o rok.

Vráťme sa k bytom

Viem, bola to veľká odbočka. No takto aspoň viete, z čoho moja úvaha vychádza. Keď si teraz všetko spočítame a podčiarkneme, povedzte mi, ako môžu v takomto prostredí byty ešte takto rýchlo rásť? Áno, je zopár lokálnych špecifík – dopyt je vyšší ako ponuka a málo sa stavia. Ľudia stále vnímajú nehnuteľnosť ako najstabilnejšiu investíciu a zakrývajú si oči pred realitou. Akcie, ETF a krypto sú vnímané ako rizikové, lebo sa o nich neučíme a sú nám neznáme. Osobne si myslím, že momentálne sa nachádzame niekde v štádiu €-eufórie z roku 2008. Vidíme, že ekonomika na tom nie je dobre, vo svete to vrie, ale stále si hovoríme, že veď len tie bytu sú istota. A tam teda investujeme. Oni aj sú, len si nemyslím, že budú ďalej rásť ako investori čakajú.

Obdobie stagnácie alebo prepadu

Vidím to tak, že nás čaká obdobie buď stagnácie alebo prepadu. Všetko záleží, ako sa vyvynie ekonomická budúcnosť Slovenska. Kedy dokážeme napraviť verejné financie, kedy sa to prejaví reálne na raste HDP (lebo to chce 2-3 roky min) a čo nás čaká zvonku. Rozdiel medzi stagnáciou a prepadom môže byť len v minimálnej hre emócií, kedy si ľudia povedia, stačilo, odchádzam, predávam. Predstav si to ako postupné prilievanie vody do pohára, až kým nepretečie. Rast trhu sa nezastaví, lebo má zrazu už dosť. Zastavia ho tí, ktorí si povedia, že za túto cenu sa im to už neoplatí. Neprichádza to ako jeden veľký „úder“. Je to súbor drobných udalostí a opatrení, vrstva snehu po vrstve, ktorá spustí lavínu. Napríklad spomínané nové dane a odvody, zvýšená nezamestnanosť a odliv pracovnej sily. To otestuje trh a potom stačí už len posledná kvapka, napríklad úplné zrušenie home office a návrat do práce alebo prudký nárast cien energií, čo zdvihne náklady na byt. Po bankrote Grécka musela vláda zvýšiť dane z nehnuteľností a rovnako aj zo zisku z prenájmu nehnuteľností. Mnoho mladých, ktorí predstavovali dopyt po nových bytoch odišlo a nemal kto kupovať.

Kúpiť či predať?

To záleží od potreby. Ak potrebuješ byt pre seba na bývanie, tak kúp. Ale aj prenájom nie je podľa mňa zlá voľba. Aspoň na najbližšie 2-3 roky, kým sa to vyjasní. Ak zvažuješ investičný byt, skús si to nasimulovať v AI asistentovi. Asi by som teda kúpu zvážil. Rátaj, že s bytom prídu v budúcnosti aj výdavky, ako možno vyššie dane a odvody. Šmahom ruky môže vláda zaviesť v novom konsolidačnom balíčku zrušenie 5 ročného obdobia na platenie dane z predaja nehnuteľnosti a bude sa platiť vždy. Môže sa pridať aj vyššia daň z nehnuteľností, v ktorých nebývaš a podobne. Je jasné, že vláda bude hľadať peniaze, kde len môže, lebo stav verejných financií je na ceste k platobnej neschopnosti. Ak sa stane investícia do bytu drahšia, možno rozdeliť svoje peniaze do ETF, investičných fondov a krypto bude výnosnejšia cesta. Tu je podstatná likvidita. Keď sa rozhodneš skúsiť šťastie v zahraničí, svoje fondy a cenné papiere si so sebou ľahko vezmeš.
Ak máš byt už niekoľko rokov a nabudol na hodnote, možne je správny čas využiť príležitosť a predať. Zisk vložiť do niečoho likvidnejšieho a počkať na ďalšie príležitosti, ak by trh poklesol. Ceny idú hore a dolu. Ak ťa to netrápi a ceny by aj klesli, zas počkáš, kým stúpnu.

Záver

Nesnažím sa maľovať investície do bytov načierno. Je to jeden z najlepších spôsobov, ako si budovať svoju finančnú slobodu. Práve naopak, keď sa na to triezvo pozrieme, rozmyslíme a zhodnotíme, môžeme využiť túto situáciu v náš prospech. Trh nie je asi o 5 minút 12 pred prepadom. No myslím je už bude okolo „11tej“. Spolu to zvládneme a pôjdeme ďalej. Dúfajme v to najlepšie, že trh trochu postagnuje, pôjde do strany, platy dobehnú ceny bytov a opäť sa to rozbehne.

Poznámka:
Tento obsah nie je investičná rada.
Nie som licencovaný finančný poradca ani profesionálny investičný konzultant. Všetky informácie, názory a diskusie uvedené v tomto článku/na tomto blogu slúžia výlučne na vzdelávacie a zábavné účely. Investovanie a obchodovanie nesie so sebou značné riziko straty kapitálu. Vždy si urobte vlastný prieskum predtým, ako urobíte akékoľvek finančné rozhodnutie.